부동산 세금 정리
1. 집을 사고팔면, 어떤 세금을 내야 할까?
많은 사람들이 “부동산은 세금이 많다”고 느낍니다.
하지만 막상 어떤 세금이 언제, 어떻게 부과되는지는 잘 모릅니다.
📌 『조세법총론』에 따르면,
“부동산과 관련된 세금은 시점과 보유 상태, 거래 여부에 따라
세목(稅目)이 구분되며, 각각 독립된 과세 체계를 갖는다”고 설명합니다.
즉,
- 취득할 때: 취득세
- 보유할 때: 재산세 + 종합부동산세
- 양도할 때: 양도소득세
이렇게 시간 순서대로 세금이 발생합니다.
2. 취득세 – 부동산을 살 때 내는 세금
✅ 개념
부동산이나 자동차 등 재산을 ‘취득’할 때 부과되는 지방세입니다.
매매, 상속, 증여, 교환 등 어떤 방식으로든 취득하면 과세됩니다.
✅ 세율 구조 (주택 기준)
| 1주택자 | 1~3% | 중과 없음 |
| 2주택자 이상 | 8%~12% | 지역별 차등 적용 |
| 증여 취득 | 3.5% | 상속은 2.8% |
※ 조정대상지역 내 2주택 이상 소유자라면 세율 중과가 적용될 수 있음.
📌 『지방세특례제한법』에 따르면,
취득세는 부동산 거래 억제 정책의 수단으로도 사용되며,
시장의 상황에 따라 탄력적으로 조정된다고 설명합니다.
3. 보유세 – 집을 가지고 있을 때 내는 세금
부동산을 ‘가지고 있는 것’만으로도 세금이 부과됩니다.
크게 재산세와 일정 기준 이상에 부과되는 종합부동산세가 있습니다.
✅ 재산세 (기초세금)
- 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과
- 과세표준 × 세율 (0.1%~0.4%)
- 일반주택은 대부분 재산세만 부과됨
✅ 종합부동산세 (줄여서 ‘종부세’)
- 공시가격 합산 9억 원 초과 1주택자,
또는 6억 원 초과 다주택자에게 부과 - 고가 주택 보유자 중심의 국세
- 매년 6월 1일 기준, 12월에 납부
| 1세대 1주택 | 공시가 9억 원 초과 |
| 다주택자 | 합산 공시가 6억 원 초과 |
📌 『세법개론』은
“종부세는 자산 불균형 해소 목적의 세금으로,
일정 자산 이상에만 과세되는 보유세”라고 정리합니다.
4. 양도소득세 – 집을 팔 때 생긴 ‘이익’에 대한 세금
✅ 개념
양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 차익(=양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다.
✅ 기본 계산 공식
양도소득세 = 양도차익 × 세율 – 공제
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
- 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 등 감면 제도 존재
✅ 세율 (2023년 기준)
| 기본세율 | 6%~45% (누진세) |
| 2주택자 (조정지역) | 20% 중과 |
| 3주택자 이상 | 30% 중과 |
※ 1세대 1주택 요건 충족 시 최대 12년 보유에 따른 80% 공제 가능
📌 『조세법총론』에 따르면,
“양도소득세는 조세정의의 핵심 요소로,
부동산으로 인한 자본이득에 세금을 부과함으로써 형평성을 유도한다”고 설명합니다.
5. 1주택자의 절세 포인트는?
✅ 비과세 요건
- 1세대 1주택 + 2년 이상 보유 + 실거주 2년
- 비과세 한도: 양도차익 12억 원까지
✅ 장기보유특별공제
- 보유기간 + 거주기간에 따라 최대 80% 공제
- 10년 이상 보유 + 10년 이상 거주 시 최대치 적용
✅ 필요경비 증빙 필수
- 리모델링, 중개수수료, 취득세 등 경비는
증빙자료가 있어야 공제 가능
➡ 보유 기간과 실거주 요건을 충족시키는 것이
1주택자에게는 가장 강력한 절세 전략입니다.
6. 다주택자·임대사업자의 주의사항
- 조정대상지역 2주택 이상 → 취득세·양도세 중과
- 임대사업자 등록 해제 시 → 감면세액 추징 가능
- 보유세 부담 증가로 → 다주택 매도 유도 목적 정책 다수
📌 『부동산세법』은
“다주택자 과세 정책은 시장의 흐름에 따라
강화 또는 완화되므로, 시의성 있는 절세 전략이 중요하다”고 설명합니다.
💬 Luckyrich의 생각
“부동산 세금은
세목마다 목적과 시점이 다르고,
정책마다 요건이 바뀌는 ‘움직이는 퍼즐’이에요.”
“세금 많이 낸다”는 말보다
‘언제’, ‘무엇 때문에’, ‘어떻게 줄일 수 있는지’를 아는 게 더 중요해요.
이해하고 나면,
세금은 무섭기보다 지혜로운 전략의 도구가 될 수 있어요.
✅ 부동산 세금 한눈에 보기
| 시점 | 세금종류 | 주요 기준 | 과세 주체 |
| 취득 시 | 취득세 | 주택 수, 거래 형태 | 지방세 |
| 보유 시 | 재산세 | 공시가격 | 지방세 |
| 보유 시 | 종합부동산세 | 공시가 합산 기준 초과 | 국세 |
| 양도 시 | 양도소득세 | 양도차익 + 주택 수 | 국세 |
✅ 절세 체크리스트
- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있나요?
- 보유기간과 거주기간을 관리하고 있나요?
- 중과세 대상에 포함되지 않도록 전략을 세웠나요?
- 필요경비에 대한 증빙자료를 보관 중인가요?
- 향후 부동산 매도 계획에 따라 세금 스케줄을 조정하고 있나요?